Turnkey

O Core Business da Duomo Architectura é Projeto de Arquitetura e Gerenciamento de Obras para espaços corporativos. Nosso modelo de negócios corresponde ao modelo Turnkey.

“Chave na mão, ou turnkey, é um tipo de operação empregada em processos licitatórios no qual a empresa contratada fica obrigada a entregar a obra em condições de pleno funcionamento. Tanto o preço do serviço quanto o prazo para entrega são definidos no próprio processo.”

Atualmente temos nos deparado com diversos discursos de apresentação de modelos de contratação de obras corporativas. Tanto pela concorrência, quanto pelo cliente final. Modelos de contratação como EPC, Design & Build, Lamp-sum, Turnkey, Contrato de Empreitada Global ou, simplesmente, o “bom e velho” Gerenciamento de Obras convencional, se espalham quando Empresas de Arquitetura e Construção se apresentam.

Na prática, no mercado de arquitetura corporativa, o escopo de trabalho oferecido por todas é o mesmo, podendo variar os prazos em função da opção pelo detalhamento de projetos.

No nosso entendimento, a única e principal diferença, que depende da exigência do cliente, é a forma de faturamento. Isto é, o total da obra será faturado por uma empresa? Ou serão permitidos faturamentos diretos para evitar bi-tributação?

Resolvida esta questão, na prática, a obra funcionará conforme descrito abaixo.

Para trabalhar no regime turnkey ou chave na mão, a empresa contrata um único escritório, do projeto à implantação e entrega das chaves. Um escritório de arquitetura precisa desenvolver algumas habilidades que não costumam fazer parte do dia a dia do modelo convencional. Entre as novas funções, estão a realização de orçamentos e cronogramas de obra, o gerenciamento de projetos (do lado financeiro ao contrato dos fornecedores) e o acompanhamento da execução.

O turnkey pode ser realizado em qualquer tipo de obra, dependendo da especialização do escritório. Sendo bastante comum em obras corporativas, tanto construção quanto reforma de conjuntos comerciais, mas principalmente na arquitetura de interiores. Nesse tipo de regime, o mais comum é o trabalho começar com o projeto. Algumas empresas que só realizam a implantação quando o cliente já tem um projeto.

Tipos de contrato

O mercado pratica diferentes variações de contratação. As possibilidades variam de acordo com o escritório de arquitetura. Executar somente projetos próprios, implantar projetos apresentados pelo cliente (o que é mais raro) ou adotar o regime turnkey para projetos específicos, como reformas residenciais.

Seja qual for o tipo de projeto, exige que profissionais especializados – engenheiros ou arquitetos – acompanhem de perto o desenvolvimento das obras para supervisionar fornecedores e todos os detalhes da execução, como forma de garantir a qualidade e também os prazos. Já na execução, como nem sempre os escritórios têm essa mão de obra em suas folhas de pagamento, é comum fazer parcerias com empreiteiras e construtoras.

De acordo com os escritórios, apesar de comuns, as parcerias exigem muito cuidado. O importante é desenvolver uma relação de confiança com as empresas contratadas. Cabe ao escritório responsável pelo turnkey fazer o papel de fiscalizador desses parceiros e fornecedores.

A Duomo Architectura tem 100% dos seus negócios no segmento corporativo e 80% desses projetos são voltados para a arquitetura de interiores, e em sistema turnkey. Nesse caso, em cada obra, até por serem projetos rápidos – alguns de 30 a 60 dias -, a Duomo disponibiliza um arquiteto, técnico em edificações e/ou técnicos de segurança do trabalho dedicados para acompanhar cada detalhe do que acontece no projeto em execução. “Como atuamos muito com obras internas, que são muito mais montagens, nas quais contratamos fornecedores especializados, o papel desse profissional acaba sendo o de acompanhar toda a instalação, que pode envolver mais de 20 fornecedores”. Para o diretor, um alinhamento muito bem definido entre as partes envolvidas no processo faz toda a diferença no regime turnkey. Para evitar surpresas, afirma, todo o cronograma é fechado em conjunto com os fornecedores antes de ser apresentando ao cliente.

Nova estrutura

Para funcionar no regime turnkey, a Duomo tem parte do escritório dedicada a funções administrativas, e uma das principais atividades é a realização de orçamentos e controles de pagamentos: “O cliente fecha o preço com a gente, levamos os orçamentos, e a ideia é que ele volte lá quando tudo estiver pronto”. Reuniões semanais ajudam a empresa contratante a acompanhar o desenvolvimento da implantação. Nestas funções administrativas / financeiras estão incluídos: controle de fluxo de caixa, controle e encaminhamento de notas fiscais para o cliente, logística da obra (entrega de materiais, autorizações acesso ao condomínio).

Acompanhamento das obras

Como os prazos, principalmente em obras corporativas, normalmente são bem apertados, o ideal é desenvolver maneiras de agilizar a aprovação dos projetos e, se possível, possibilitar que o cliente acompanhe sua implantação onde estiver.

Neste caso a Duomo disponibiliza um link no Vimeo para acompanhamento semanal do andamento da obra em formato time-lapse. No final, estas imagens são editadas em um único filme, postado no canal da Duomo do Youtube, após aprovação do cliente (https://www.youtube.com/user/duomoarq).

Responsabilidade

O que precisa ficar claro nos contratos de turnkey é que as responsabilidades devem ser compartilhadas e começam com os clientes. Temos a responsabilidade no planejamento e no gerenciamento.

Desta forma, a Duomo, como centralizadora da gestão do processo, será a única e principal responsável – e, principalmente, PONTO FOCAL – do processo de projeto de arquitetura, complementares, construção e/ou gerenciamento das obras.

Apoio pós-obra

Apesar de ser conhecido como contrato de chave na mão, o trabalho do escritório não termina com o fim da obra. A garantia pós-obra é comum e significa que o escritório tem de dar garantia dos serviços prestados e também fazer o meio de campo entre cliente e fornecedor quando acontece algum problema de instalação ou com o material.

Na prática

Turn key
No regime, também conhecido como chave na mão, o escritório é responsável pelo projeto e pela obra – da escolha e compra dos materiais à execução. Em alguns casos, há até assessoria para a escolha do imóvel ou terreno.

Como é o trabalho
Com equipe própria ou parceiros

Áreas de atuação
Construção/reforma

Estrutura necessária
Varia muito de acordo com os segmentos e o tamanho do escritório, mas pode ter:
– Área comercial
– Área de projetos
– Área de orçamentos
– Área de gerenciamento de obras

O que o escritório precisa ter
Profissionais especializados em gerenciamento de obras, que inclui a realização de orçamento e cronogramas, e profissionais para acompanhar a obras, normalmente arquitetos ou engenheiros.

Contrato
Varia de escritório e cliente, mas é normal existir multa para atraso de obras

Acompanhamento da obra pelo cliente
Também varia de caso a caso, mas normalmente acontecem reuniões semanais e visitas à obra

Fonte:
Artigo: Como trabalhar em regime turnkey
Por Cleide Floresta
Revista AU – Edição 226 – Janeiro/2012